فهرست مطالب
کلید موفقیت خرید یا اجاره یک آپارتمان چیست؟
انتخاب هوشمند ملک و مدیریت صالح املاک.
مزایای سرمایه گذاری
قبل از سرمایه گذاری در یک آپارتمان اجاره ای، چه خطرات را باید در نظر بگیریم:
- بازار املاک و مستغلات پویا و در معرض تغییرات دائمی است. مکانی که امروز جذاب است، فردا ارزش خود را از دست می دهد. توصیه ما: مکان ها و روندهای بلند مدت را تجزیه و تحلیل کنید و انعطاف پذیر باشید.
- قیمت خرید فقط نوک کوه یخ است. برای هزینه های پنهان مانند هزینه های اسناد رسمی، مالیات نقل و انتقال املاک و هزینه های احتمالی دلالی برنامه ریزی کنید. هزینه های جاری مانند تعمیر و نگهداری را نباید دست کم گرفت. داشتن یک بالشتک مالی برای هزینه های پیش بینی نشده همیشه ایده خوبی برای خرید و اجاره آپارتمان است.
- قانون اجاره آلمان به ویژه مستاجر پسند است. به عنوان صاحب یک خانه و آپارتمان، باید دقیقاً از حقوق و تعهدات خود مطلع شوید. یک وکیل با تجربه می تواند بسیار کمک کننده باشد.
- ملک یک منبع سریع پول نیست، بلکه یک سرمایه گذاری بلند مدت است. اطمینان حاصل کنید که تمام سرمایه خود را به بند نکشید و از انعطاف مالی کافی برخوردار باشید. خرید آپارتمان به عنوان سرمایه گذاری معمولا با وام طولانی مدت همراه است که به معنای تعهد پرداخت ماهانه است. این می تواند بر بودجه خانوار شما فشار وارد کند، به خصوص اگر هزینه های پیش بینی نشده یا درآمد نوسانی از اجاره دارید.
بازار املاک و مستغلات پویا و در معرض تغییرات دائمی است. مکانی که امروز جذاب است، فردا ارزش خود را از دست می دهد.
توصیه ما: مکان ها و روندهای بلند مدت را تجزیه و تحلیل کنید و انعطاف پذیر باشید.
قیمت خرید فقط نوک کوه یخ است.
برای هزینه های پنهان مانند هزینه های اسناد رسمی، مالیات نقل و انتقال املاک و هزینه های احتمالی دلالی برنامه ریزی کنید. هزینه های جاری مانند تعمیر و نگهداری را نباید دست کم گرفت. داشتن یک بالشتک مالی برای هزینه های پیش بینی نشده همیشه ایده خوبی برای خرید و اجاره آپارتمان است.
ملک یک منبع سریع پول نیست، بلکه یک سرمایه گذاری بلند مدت است.
اطمینان حاصل کنید که تمام سرمایه خود را به بند نکشید و از انعطاف مالی کافی برخوردار باشید. خرید آپارتمان به عنوان سرمایه گذاری معمولا با وام طولانی مدت همراه است که به معنای تعهد پرداخت ماهانه است. این می تواند بر بودجه خانوار شما فشار وارد کند، به خصوص اگر هزینه های پیش بینی نشده یا درآمد نوسانی از اجاره دارید.
9 نکته تخصصی که چگونه یک آپارتمان مناسب برای اجاره پیدا کنیم؟
موقعیت مکانی، موقعیت مکانی، موقعیت مکانی (Lage, Lage, Lage)
در هنگام انتخاب ملک، همه چیز است. در صورت امکان، به دنبال یک آپارتمان در مناطق پرتقاضا مانند شهرهای بزرگ یا شهرک های دانشگاهی باشید. به زیرساخت ها، ارتباطات حمل و نقل، نزدیکی به موسسات آموزشی و مشاغل توجه کنید. موقعیت مکانی خوب نه تنها تضمینی برای اجاره است، بلکه یک پیش نیاز حیاتی برای افزایش ارزش ملک است.
مستاجر آینده خود را تعریف کنید: می خواهید آپارتمان خود را به چه کسی اجاره دهید؟
دانش آموزان؟ خانواده ها؟ حرفه ای ها؟ هر گروه نیازها و ترجیحات متفاوتی دارد. خرید یک آپارتمان دانشجویی در نزدیکی دانشگاه به عنوان سرمایه کاملا منطقی است. از سوی دیگر، آپارتمان‌های خانوادگی بزرگ‌تر، اگر نزدیک به مهدکودک، مدارس و زمین‌های بازی باشند، جذاب هستند. آپارتمان های نزدیک به مراکز تجاری یا با وسایل حمل و نقل عمومی خوب برای افراد شاغل جالب است.
به اندازه و پلان آپارتمان توجه کنید:
هم متراژ و هم چیدمان آپارتمان باید متناسب با گروه هدف باشد. املاک کوچکتر مانند آپارتمان های استودیو باز بیشتر مورد علاقه مجردها و دانشجویان است. در همین حال، یک خانواده ترجیح می دهند پلان طبقه ای را انتخاب کنند که دارای اتاق های اتصال کمی و اتاق های مجزا برای ایجاد حریم خصوصی کافی باشد.
تجهیزات و دسترسی را در نظر بگیرید:
داشتن یک بالکن، یک آشپزخانه مجهز زیبا یا یک حمام مدرن ملک را برای مستاجران جذاب تر می کند. علاوه بر این، آپارتمان های به عنوان مثال آسانسور دار یا قرار داشتن در طبقه همکف طیف وسیع تری از مستاجران را جذب می کند, به ویژه سالمندان.
نسبت قیمت به عملکرد باید درست باشد:
قیمت خرید را با املاک مشابه در منطقه مقایسه کنید. قیمت باید با موقعیت، اندازه و امکانات ملک مطابقت داشته باشد.
محاسبه درآمد و هزینه:
یک محاسبه سودآوری قوی به شما کمک می کند تصمیم درستی بگیرید. قیمت خرید آپارتمان، هرگونه هزینه بازسازی، هزینه های عملیاتی جاری، اجاره مورد انتظار و وضعیت اجاره محلی را در محاسبه خود لحاظ کنید.
ارزیابی وضعیت آپارتمان و شناسایی نیاز به بازسازی:
ساختمان چند سال قدمت دارد؟ آیا نیاز به بازسازی هست؟ یک خانه جدیدتر ممکن است گران تر باشد، اما می تواند به معنای کاهش هزینه های نگهداری در دراز مدت باشد. نیاز به نوسازی را واقع بینانه ارزیابی کنید. اقدامات جامع مانند بازسازی حمام می تواند بسیار گران باشد.
تعیین بهره وری انرژی:
کلاس بازده انرژی بالا هزینه های عملیاتی را کاهش می دهد و برای مستاجران جذاب است. علاوه بر این، خواص انرژی کارآمد اغلب با توجه به مقررات جدید زیست‌محیطی برای آینده مصون‌تر هستند. ویژگی هایی مانند عایق بندی پایدار نما یا سیستم های گرمایشی سازگار با محیط زیست، اجاره آپارتمان را جالب تر می کند و در دراز مدت هزینه ها را کاهش می دهد.
قوانین و مقررات را رعایت کنید:
این موارد شامل کنترل اجاره، سقف اجاره احتمالی و مقررات ویژه برای آپارتمان های قدیمی در ساختمان های فهرست شده است.
چگونه یک اجاره معقول برای آپارتمان خود تعیین کنید؟
برای تعیین قیمت مناسب اجاره، حتما ابتدا به قیمت آپارتمان های مشابه در منطقه نگاه کنید. ویژگی های خاص ملک مانند شرایط و مبلمان را در نظر بگیرید.
طبق قانون، اجاره درخواست شده برای آپارتمان شما ممکن است بیش از 20٪ بیشتر از اجاره محلی معمولی نباشد. بنابراین ابتدا در مورد اجاره نسبی که در منطقه شما اعمال می شود اطلاعات کسب کنید. اجاره ای که 50 درصد بیشتر از اجاره بهای قابل مقایسه باشد ممکن است برای شما عواقب قانونی در پی داشته باشد.. در مناطقی که کنترل اجاره دارند، حد بالا به 10 درصد بالاتر از اجاره بهای قابل مقایسه محدود شده است.
چه گزینه های برای تامین مالی خرید و اجاره آپارتمان وجود دارد؟
تامین مالی کلاسیک ساخت و ساز یکی از رایج ترین روش های تامین مالی خرید آپارتمان است. شما از یک موسسه مالی وام دریافت می کنید (معمولاً یک وام بلند مدت ) که به طور خاص برای خرید یا ساخت املاک طراحی شده است و آن را با بهره در یک دوره زمانی بازپرداخت می کنید. شرایط تامین مالی ساختمان مانند نرخ سود، مدت و شرایط بازپرداخت از بانکی به بانک دیگر متفاوت است. به طور کلی، با این حال، هر چه پیش پرداخت (Eigenkapital) بیشتری با خود داشته باشید، شرایط وام بهتر است. پیشنهادات مختلف را مقایسه کنید و از مزایای مشاوره تامین مالی مستقل استفاده کنید . این به شما کمک می کند تا در صورت تمایل به خرید و اجاره آپارتمان، بودجه ای را انتخاب کنید که با موقعیت زندگی شخصی شما و اهدافی که دارید، انتخاب کنید.
آیا امکان خرید و اجاره آپارتمان بدون پیش پرداخت (Eigenkapital) وجود دارد؟
مزایای مالیاتی و استهلاک: اگر آپارتمان خود را اجاره دهید، یک امتیاز مثبت است
نرخ استهلاک خطی معمولاً 2٪ سالانه در طول 50 سال برای ساختمان های مسکونی تکمیل شده پس از 31 دسامبر 1924 است. اگر قیمت خرید آپارتمان (بدون سهم زمین) 350000 یورو باشد می توانید سالانه 7000 یورو کسر کنید. این استهلاک سود مشمول مالیات شما را از اجاره کاهش می دهد که باعث کاهش بدهی مالیاتی شما می شود. در اینجا نیز توصیه می کنیم با یک متخصص مشورت کنید – یک مشاور مالیاتی خوب در هیئت مدیره داشته باشید.
چه زمانی یک آپارتمان به عنوان یک سرمایه گذاری ارزش دارد؟
برای اینکه سرمایه گذاری در آپارتمان برای اجاره ارزش داشته باشد، باید نسبت درآمد اجاره به قیمت خرید ملک مناسب باشد.
بازده 2 تا 3 درصد باید حداقل هدف باشد تا سرمایه‌گذاری در بلندمدت سودآور باشد و در عین حال دارای حائلی برای هزینه‌های پیش‌بینی نشده باشد. موقعیت آپارتمانی که می خواهید بخرید و اجاره کنید نیز در اینجا نقش دارد. در حالی که سود خالص اجاره 2.5٪ در مراکز شهر خوب در نظر گرفته می شود، بازده بالاتر 4-5٪ در مناطق حاشیه ای قابل انتظار است. بهتر است بازدهی را با سایر اشکال سرمایه گذاری مقایسه کنید تا جذابیت خرید ملک به عنوان یک سرمایه گذاری برای شخص شما ارزیابی شود.
محاسبه نمونه ما با در نظر گرفتن تمام هزینه ها و درآمد مربوطه، بازده خالص اجاره را نشان می دهد. بازده از تقسیم درآمد خالص اجاره (اجاره سالیانه منهای کل هزینه ها) بر قیمت خرید ملک و ضرب حاصل در 100 محاسبه می شود.
پست | هزینه |
قیمت خرید ملک | 450000 یورو |
اجاره پایه سالانه | 14000 یورو |
هزینه های اضافی که قابل تخصیص نیست | 1200 یورو |
مالیات بر املاک | 300 یورو |
بیمه | 500 یورو |
هزینه های نگهداری | 1000 یورو |
هزینه های اداری | 600 یورو |
مجموع هزینه ها | 3600 یورو |
درآمد خالص اجاره | 10400 یورو |
بازده خالص اجاره (%) | 2.31٪ |
حقوق و تعهدات شما هنگام خرید و اجاره آپارتمان
اگر می خواهید ملک خود را اجاره دهید، حتما باید با اصول قانون اجاره آشنا شوید:
- سقف اجاره: مقررات برای محدود کردن میزان اجاره.
- افزایش اجاره بها: قوانین و محدودیت‌های افزایش اجاره‌بها.
- حفاظت در برابر فسخ: شرایطی که تحت آن می توان اجاره ها را فسخ کرد.
- مسئولیت به عنوان صاحبخانه: مدیریت و نگهداری ملک، تضمین امنیت اجاره.
همچنین دانستن قوانین و مقررات زیر ضروری است:
- قانون مدنی (BGB): بخش های مربوط به قانون اجاره به ویژه در اینجا مرتبط است. آنها روابط بین موجر و مستاجر را تنظیم می کنند.
- قانون مالکیت آپارتمان ها (WEG): این قانون حقوق و تعهدات مالکان آپارتمان را به ویژه در مورد املاک مشاع و مدیریت مجتمع مسکونی تعریف می کند.
- قانون ساختمان و مقررات محلی ساختمان: برای تبدیل، بازسازی یا توسعه ملک شما مهم است.
- قانون صرفه جویی در انرژی (EnEV): استانداردهایی را برای بهره وری انرژی تعیین می کند و برای نوسازی و ساختمان های جدید مرتبط است.
من به عنوان صاحبخانه به چه بیمه ای نیاز دارم؟
به عنوان یک صاحبخانه، قطعا باید از خود محافظت کنید. برخی از بیمه نامه ها وجود دارد که کل انجمن صاحبان خانه (WEG) مسئول آن است، اما مواردی نیز وجود دارد که شما به صورت جداگانه آنها را می گیرید.
یکی از بیمه نامه های ضروری برای صاحبان کاندومینیوم، بیمه صاحب خانه است . لازم نیست در هنگام خرید آپارتمان نگران تکمیل این کار باشید، زیرا کل WEG مسئول این امر است. بنابراین سیاستی وجود دارد که خسارات ناشی از آتش سوزی، آب، طوفان و سایر خطرات را به کل ساختمان – یعنی دارایی مشترک مانند راه پله یا نما و همچنین آپارتمان شخصی شما پوشش می دهد. انجمن مالکان خانه نیز بیمه مسئولیت خانه و زمین را انجام می دهد . خسارات و در نتیجه ادعای خسارات وارده به اشخاص ثالث در اموال مشترک ملک را پوشش می دهد. مثلاً اگر کاشی از پشت بام خانه به روی عابر بیفتد یا مستاجر در راه پله به دلیل نقص پله بیفتد.
علاوه بر این، اگر کسی در آپارتمان اجاره‌ای شما آسیب ببیند و این تقصیر شما باشد، می‌توانید با بیمه مسئولیت مالکان از خود در برابر ادعاهای شخص ثالث برای خسارت محافظت کنید . بیمه حمایت حقوقی با پوشش هزینه های دادگاه و وکیل در دعوای حقوقی به دعاوی حقوقی کمک می کند ، به عنوان مثال. ب.>اگر مجبورید برای معوقه اجاره بها شکایت کنید. اگر مستاجر نتواند در درازمدت پرداخت کند، مثلاً به دلیل ورشکستگی، بیمه از دست دادن اجاره اثر می‌گذارد .
چگونه آپارتمان اجاره ای خود را مدیریت کنم؟
مدیریت املاک شامل وظایفی مانند برقراری ارتباط با مستاجرین در مورد سؤالات یا مشکلات، نگهداری و تعمیرات در آپارتمان است. علاوه بر این، کل مدیریت مالی وجود دارد ، یعنی درآمد اجاره، نظارت بر هزینه های عملیاتی و حسابداری صحیح هزینه های اضافی.
اگر خود مدیریتی را انتخاب کنید ، مستقیماً با مستاجرین آپارتمان خود تماس خواهید داشت. این بدان معنی است که شما می توانید به سرعت ارتباط برقرار کنید و خودتان تصمیم بگیرید. با این حال، خود مدیریتی همچنین به وقت شما ، دانش خاصی در مورد چارچوب قانونی و مهارت در برخورد با موقعیت های مختلف نیاز دارد. هنگام مدیریت مستقل آپارتمان خود، نه تنها باید آماده پاسخگویی به شرایط اضطراری باشید، به عنوان مثال. ب. اگر گرمایش در طول شب از کار بیفتد، بلکه قبض آب و برق سالانه را در میان چیزهای دیگر آماده کنید. اگر می‌خواهید آپارتمانی بخرید و اجاره کنید اما نمی‌توانید یا نمی‌خواهید زمان خود را صرف مدیریت آن کنید، مدیریت حرفه‌ای املاک می‌تواند کار زیادی را از دستان شما بگیرد . او از پشتیبانی مستاجر، نگهداری، صورتحساب و امور قانونی مراقبت می کند
