آیا اکنون زمان مناسبی برای خرید مسکن است؟
نرخ بهره نسبتا پایین وام مسکن (از سپتامبر 2023) وسوسه انگیز است که به چهار دیوار خود قدم بگذارید. در نگاه اول به نظر می رسد که در این مرحله به سختی می توانید با خرید آپارتمان اشتباه کنید.
نرخ بهره پایین بدون شک انگیزه ای است. اما آنها تنها بخشی از تصویر بزرگتر هستند. در مورد هزینه های خرید مسکن چطور؟ با توجه به افزایش تقاضا برای مسکن، پیش بینی زمان کاهش قیمت ملک غیرممکن به نظر می رسد .
بنابراین باید به طور انتقادی بررسی شود که آیا قیمت خرید با ارزش واقعی ملک رابطه مناسبی دارد یا خیر. قیمت بیش از حد می تواند به سرعت مزایای نرخ بهره پایین را نفی کند و سودآوری سرمایه گذاری را به خطر بیندازد.
از سوی دیگر، اجاره در آلمان به ویژه در کلان شهرهایی مانند مونیخ، برلین و فرانکفورت به طور مشابه توسعه یافته است. قیمت اجاره در سال های اخیر به شدت افزایش یافته است و تصمیم بین خرید و اجاره را پیچیده تر کرده است. حتی در برخی موارد، اجاره بها بیش از پرداخت ماهانه وام مسکن است که باعث می شود خرید آپارتمان دوباره جذاب تر به نظر برسد.
چهار نکته زیر به شما کمک می کند تا در مورد همه جوانب به دقت فکر کنید تا تصمیم درستی برای خرید یا اجاره آپارتمان بگیرید.
نکته اول: مزایا و معایب را مقایسه کنید.
ابتدا فهرست شخصی خود را از تمام جوانب مثبت و منفی هر دو گزینه تهیه کنید. شما نه تنها باید هزینه های آشکار مانند اجاره یا اقساط وام را در نظر بگیرید، بلکه باید هزینه های پنهان و تعهدات بلند مدت را نیز در نظر بگیرید.
مزایای خرید آپارتمان:
- در مقایسه با اجاره کنندگان، خریداران در بلندمدت ثروت می‌سازند . پرداخت هر قسط وام باعث افزایش سرمایه شخصی می شود.
- در حالت ایده‌آل، ارزش ملک در طول سال‌ها افزایش می‌یابد که به خلق ثروت نیز کمک می‌کند.
- خانه یا آپارتمان درامد زا به عنوان امنیت مالی اضافی در دوران پیری عمل می کند . این فرصت را برای زندگی بدون اجاره یا ایجاد درآمد اضافی از طریق اجاره ارائه می دهد.
- استقلال از صاحبخانه و بدون خطرات ناشی از فسخ یا اجاره افزایش می یابد.
- شما به عنوان مالک آزادی بیشتری دارید تا آپارتمان را مطابق میل خود طراحی یا تغییر دهید. شما همچنین می توانید از کل فضای زندگی متفاوت از زمانی که اجاره می کنید استفاده کنید.
- ملک می تواند به عنوان یک سرمایه گذاری پایدار به نسل بعدی منتقل شود .
معایب خرید آپارتمان:
- سرمایه گذاری اولیه، به ویژه پیش پرداخت و هزینه های پنهان یک ملک، بار مالی قابل توجهی است . این می تواند منجر به کاهش نقدینگی شود که انعطاف پذیری مالی شما را برای سایر زمینه های زندگی شما محدود می کند.
- اگرچه املاک و مستغلات یک سرمایه گذاری نسبتا مطمئن در نظر گرفته می شود، هیچ تضمینی برای افزایش ارزش آن وجود ندارد. عواملی مانند توسعه اقتصادی منطقه، تغییر در محله یا حتی بلایای طبیعی می تواند بر ارزش یک ملک تأثیر بگذارد و ممکن است خطر از دست دادن ارزش را به همراه داشته باشد.
- به عنوان مالک، شما مسئول تعمیرات و نگهداری هستید . این منجر به هزینه های اضافی زندگی می شود.
- تعهد طولانی مدت به یک مکان همچنین به این معنی است که شما کمتر قادر به واکنش انعطاف پذیر به تغییرات محیط اجتماعی خود هستید. به عنوان مثال، تغییر شغل به شهر دیگر می تواند پیچیده تر شود.
- فروش قبل از پایان تامین مالی منجر به جریمه بازپرداخت زودهنگام می شود. علاوه بر این، اگر هزینه های کسب سودآور نباشد، ضرر می کنید .
- به عنوان بخشی از انجمن مالکان ، شما تنها تصمیم گیرنده ساختمان نیستید. تغییرات در املاک مشترک مانند پشت بام، راه پله یا نما باید توسط اکثریت مالکان تایید شود. این می تواند منجر به درگیری شود و آزادی انتخاب شما را محدود کند .
- علاوه بر این، شما برای چندین دهه با همسایگان خود گره خورده اید . این که آیا اینها خوشایند یا مشکل ساز هستند اغلب فقط در طول زمان مشخص می شود.
مزایای اجاره آپارتمان:
- مستاجرین در معرض هیچ گونه ریسک تامین مالی نیستند و لازم نیست نگران سود وام مسکن و تامین مالی بعدی باشند. از آنجایی که هیچ سهامی در یک ملک سرمایه گذاری نمی شود، دامنه مالی بیشتری برای سایر زمینه های زندگی وجود دارد.
- برخلاف خرید ملک، هزینه های اولیه هنگام اجاره قابل مدیریت است . معمولاً فقط ودیعه و احتمالاً کارمزد کارگزار مورد نیاز است.
- تعمیر و نگهداری به عهده صاحبخانه است . این باعث کاهش هزینه های مداوم و استرس برای مستاجر می شود.
- در تئوری، مستاجران می توانند نسبتاً به راحتی جابجا شوند، چه برای تغییر شغل، یا گسترش خانواده یا به سادگی در یک منطقه متفاوت زندگی کنند. اینکه آیا این انعطاف پذیری در عمل با توجه به کمبود فضای زندگی بسیار آسان است یا خیر، موضوع دیگری است.
- همزمان با اجاره، می توان پول را به عنوان تأمین بازنشستگی از طریق طرح های پس انداز سرمایه گذاری کرد، که اغلب با وام برای یک ملک امکان پذیر نیست. شما نیز باید این امتیاز را محاسبه کرده و در محاسبه خود لحاظ کنید.
معایب اجاره آپارتمان:
- برخلاف خرید املاک و مستغلات، شما به عنوان یک مستاجر ثروتی به دست نمی آورید. اجاره بدون تشکیل سرمایه یک هزینه جاری باقی می ماند . آنها ماه به ماه برای حق زندگی در آپارتمان پرداخت می کنند، اما ملکی را نمی سازند که بعداً بتوانند آن را بفروشند یا اجاره دهند.
- یک آپارتمان اجاره ای هیچ گونه امنیت مالی اضافی در دوران پیری ارائه نمی دهد و بسته به وضعیت بازنشستگی شما می تواند به بار مالی تبدیل شود.
- همیشه خطر افزایش اجاره و فسخ اجاره وجود دارد – به ویژه در شهرهای محبوب یا به دلیل مدرن شدن.
- مستاجرین در آزادی طراحی محدود هستند. شما گزینه های کمتری برای بازسازی آپارتمان با توجه به ایده های خود دارید.
نکته دوم: از قانون سرانگشتی استفاده کنید.
هنگام تصمیم گیری بین خرید یا اجاره، یک قاعده کلی وجود دارد که اغلب به عنوان راهنما استفاده می شود: به اصطلاح “قانون خرید به اجاره” یا “نسبت قیمت خرید به اجاره”. این نسبت قیمت خرید به اجاره سالانه را محاسبه می کند و نشان می دهد که آیا یک ملک در مقایسه با بازار اجاره ارزان یا بیش از حد قیمت است. اگر محاسبه به ارزش حدود 20 منجر شود، می توان قیمت خرید را در مقایسه با اجاره به عنوان ارزان طبقه بندی کرد. مقادیر 25 و بیشتر نشان می دهد که قیمت خرید بیش از حد است.
برای محاسبه این مقدار، به سادگی کل قیمت خرید ملک را بر اجاره سالانه مورد انتظار تقسیم کنید. می‌توانید با مشاهده پیشنهادهای اجاره مشابه در همان مکان و با امکانات مشابه، این موضوع را تعیین کنید. در مثال زیر به چنین محاسبه ای نگاه می کنیم.
فرض کنید به یک آپارتمان 75 متری با قیمت خرید 162500 یورو علاقه مند هستید. اجاره آپارتمان های مشابه در این منطقه 9 یورو در هر متر مربع است. سپس فاکتور شما به صورت زیر خواهد بود:
- اجاره سالانه خواهد بود: 75 متر مربع x 9 € / متر مربع x 12 ماه = 8100 €.
- نسبت قیمت خرید به اجاره خواهد بود: 162500 یورو / 8100 یورو = تقریباً 20.1 .
مقدار 20.1 به این معنی است که قیمت خرید مناسب است و آپارتمان بیش از حد قیمت گذاری نشده است.
نکته سوم: هنگام خرید آپارتمان هزینه های اضافی را فراموش نکنید!
اشتباهی که اغلب مرتکب می شود، مقایسه اجاره بها با نرخ بانکی بدون در نظر گرفتن هزینه های اضافی است. بیایید با یک مثال به این موضوع نگاه کنیم.
آپارتمان فوق با متراژ 75 متر مربع دارای اجاره اساسی 675 یورو در ماه (9 €/m²) یعنی سالانه 8100 یورو می باشد. این آپارتمان دارای ارزش خرید و اجاره حدود 20 یورو است و ما قیمت آن را حدود 162000 یورو تخمین می زنیم. بیایید یک نرخ ماهانه ممکن را محاسبه کنیم:
|
قیمت خرید |
162000 یورو |
|
حقوق صاحبان سهام (20%) |
32400 یورو |
|
میزان تامین مالی |
129600 یورو |
|
نرخ بهره موثر |
3.5٪ |
|
نرخ های بهره ثابت |
15 سال |
|
بازپرداخت اولیه |
2% |
|
نرخ ماهانه |
حدود 606 € |
در نگاه اول، به نظر می رسد خرید از نظر مالی سود بیشتری دارد، زیرا نرخ ماهانه 606 یورو، 69 یورو کمتر از اجاره اصلی 675 یورو است. اما محاسبه ما هنوز تمام نشده است. علاوه بر حقوق صاحبان سهام، باید هزینه های اضافی خرید را نیز در نظر بگیرید که حدود 10 تا 15 درصد قیمت خرید است.
نحوه محاسبه هزینه های اضافی خرید
بیایید هزینه های اضافی را اضافه کنیم و نگاهی دیگر به مقایسه خرید آپارتمان در مقابل اجاره آپارتمان بیندازیم.
ما عوامل زیر را در نظر می گیریم:
- با توجه به شاخص اجاره 2018 (ارزش جاری)، هزینه های اضافی برای مستاجران بالغ بر 2.17 یورو در متر مربع است.
- هزینه های اضافی برای خریداران عبارتند از: 4 یورو در متر مربع
- ما ذخیره را برای خریداران محاسبه می کنیم: 1 € / متر
خرید آپارتمان | برای اجاره آپارتمان |
اقساط وام: 606 یورو | اجاره اصلی: 675 یورو |
هزینه های اضافی: 300 یورو | هزینه های اضافی: 162.75 یورو |
رزرو: 75 یورو | رزرو: 0 یورو |
هزینه کل: 981 یورو | هزینه کل: 837.75 یورو |
در این مورد خاص، بار ماهانه هنگام خرید آپارتمان حدود 143.25 یورو بیشتر از زمانی است که آن را اجاره کنید – و مقایسه متفاوت به نظر می رسد. هنگام خرید ملک، اغلب هزینه های اضافی برای دلال یا دفتر اسناد رسمی وجود دارد.
البته لازم نیست فاکتور شما دقیقاً به این شکل باشد. به همین دلیل مهم است که تمام نکات هزینه را در نظر بگیرید تا به این سوال پاسخ دهید: آیا ارزش خرید یک آپارتمان را دارد؟
نکته چهارم: سبک زندگی و برنامه های آینده نشان می دهد که آیا خرید خانه یا آپارتمان ارزش آن را دارد یا خیر
تصمیم بین اجاره و خرید تا حد زیادی به سبک زندگی و برنامه های شما برای آینده بستگی دارد. اگرچه مالکان ثروت می سازند، اما به بانک ها، مکان ها و همسایگان گره خورده اند. مستاجران از آزادی بیشتری برخوردارند، اما باید با افزایش اجاره بها و کنترل کمتر بر ملک کنار بیایند. هر دو طرف مزایا و معایب خود را دارند و مهم است که در فرآیند تصمیم گیری علاوه بر عوامل مالی، عوامل عاطفی نیز در نظر گرفته شود.
سوالات زیر را از خود بپرسید و صادقانه به آنها پاسخ دهید:
- آیا من سهام لازم را دارم و آیا آماده هستم که تمام دارایی های خود را در یک ملک سرمایه گذاری کنم؟
- آیا می توانم به راحتی بار مالی وام یک آپارتمان را تحمل کنم؟
- چگونه توسعه قیمت ملک و هزینه های اجاره در منطقه مورد نظر خود را در چند سال آینده ارزیابی کنم؟
- آیا من حاضرم مسئولیت یک ملک را بپذیرم، از جمله تمام تعهدات مرتبط مانند مالیات بر دارایی، بیمه و نگهداری؟
- آیا من می خواهم و می توانم در یک مکان طولانی مدت بمانم؟
- چقدر می خواهم در مورد تغییرات حرفه ای یا خصوصی انعطاف پذیر باشم؟ آیا می توانم در صورت جابجایی ملک خود را اجاره یا بفروشم؟
- آیا قصد دارم در آینده گسترش پیدا کنم؟
- آیا می توانم با انجمن صاحبان خانه و همسایگان ارتباط برقرار کنم؟
- آزادی در طراحی فضای زندگیم بر اساس ایده های خودم، بدون محدودیت از طرف صاحبخانه چقدر برای من مهم است؟
- احساس امنیت و ثباتی که اغلب با مالکیت دارایی شما همراه است چقدر برای من مهم است؟
پاسخ به این سوالات به شما کمک می کند اولویت ها و نیازهای خود را روشن کنید، چه بخواهید یا بتوانید یک آپارتمان بخرید یا اجاره کنید. علاوه بر این، ایده بدی نیست که از متخصصان مستقل برای تجزیه و تحلیل همه جنبه ها – اعم از مالی و شخصی – مشاوره بگیرید.
